El mercado residencial aragonés arranca 2026 con precios creciendo a doble dígito, máximos de actividad desde 2007 y una presión creciente sobre el acceso a la vivienda
El mercado inmobiliario aragonés ha comenzado 2026 consolidando una dinámica claramente expansiva. Las compraventas de vivienda se mantienen cerca de máximos de las últimas dos décadas, los precios avanzan a ritmos de doble dígito y la demanda continúa mostrando una notable fortaleza, especialmente en Zaragoza y su entorno metropolitano. Todo ello ocurre en un contexto económico todavía favorable, marcado por el crecimiento demográfico, la creación de nuevos hogares y un mercado laboral relativamente sólido.
Sin embargo, el nuevo ciclo residencial empieza a mostrar también algunas tensiones estructurales. La vivienda se encarece muy por encima de los salarios, la oferta nueva sigue siendo insuficiente para absorber la demanda y los indicadores de accesibilidad comienzan a deteriorarse de forma gradual. Aragón vive así un momento singular: todavía lejos de los niveles de sobrecalentamiento de otros grandes mercados españoles, pero ya plenamente integrado en el nuevo ciclo alcista inmobiliario nacional.
Según el informe Mercado Inmobiliario de Aragón. Primer Trimestre 2026, elaborado por la Cátedra en Mercado Inmobiliario de la Universidad de Zaragoza y Registradores de España, la comunidad alcanzó en los últimos doce meses 18.500 compraventas de vivienda, una cifra próxima a máximos desde 2008.
Zaragoza concentra el gran impulso del mercado
El liderazgo de Zaragoza dentro del mercado regional es cada vez más evidente. La provincia concentra el 70,4% de todas las compraventas realizadas en Aragón, con 13.031 operaciones en el último año, mientras Huesca suma 3.693 y Teruel 1.776.
La capital aragonesa actúa como principal motor del nuevo ciclo inmobiliario. Zaragoza ciudad registró 8.951 compraventas en los últimos doce meses, máximo histórico de la serie, impulsada tanto por la demanda de reposición como por el creciente interés inversor y la expansión residencial hacia municipios metropolitanos.
El dinamismo del mercado se refleja también en la intensidad de las operaciones: Aragón registra ya 13,39 compraventas por cada 1.000 habitantes, una ratio elevada para una comunidad con un crecimiento demográfico moderado.
La demografía vuelve a empujar la demanda residencial
Uno de los factores que mejor explican la fortaleza del mercado es la evolución demográfica. Aragón ganó 29.212 habitantes en el último año, de los cuales más de 26.300 corresponden a población extranjera.
A ello se suma un fuerte aumento del número de hogares. La comunidad alcanzó los 571.790 hogares en el primer trimestre de 2026, con un crecimiento interanual de más de 13.000 unidades familiares.
Este fenómeno tiene una traducción directa sobre la demanda residencial: más hogares implican más necesidad de vivienda, incluso en escenarios de crecimiento poblacional moderado. El mercado aragonés empieza así a reproducir algunas de las dinámicas observadas en otros polos urbanos españoles, aunque todavía con precios relativamente inferiores a Madrid, Barcelona o Baleares.
La vivienda usada sigue dominando el mercado
El mercado continúa apoyándose fundamentalmente en la vivienda de segunda mano. Cerca del 76% de las operaciones realizadas durante el primer trimestre correspondieron a vivienda usada, mientras que la obra nueva representó algo menos del 24%.
La tipología predominante sigue siendo el piso en bloque residencial, que concentra aproximadamente el 79% de las compraventas, frente a una vivienda unifamiliar que mantiene mayor peso relativo en Huesca y Teruel.
La superficie media de las viviendas vendidas se sitúa en 97,7 metros cuadrados, aunque la diferencia entre vivienda nueva y usada continúa siendo significativa. Mientras la obra nueva libre supera los 106 metros cuadrados de media, buena parte del parque usado se mueve por debajo de los 97 metros cuadrados.
Los precios aceleran mientras los salarios se moderan
La gran cuestión de fondo del mercado aragonés es el ritmo de crecimiento de los precios. El valor medio de la vivienda alcanzó los 1.803 euros por metro cuadrado durante el primer trimestre, máximo desde 2011, con un incremento interanual superior al 12%.
El precio tasado medio se sitúa en 1.647 euros/m² en Aragón, aunque Zaragoza eleva claramente la media regional hasta los 1.818 euros/m².
En Zaragoza ciudad, el precio ya alcanza los 2.306 euros/m², también en máximos desde 2011.
La subida de precios comienza a abrir una brecha creciente respecto a la evolución de la renta disponible. Mientras la vivienda avanza a tasas de doble dígito, el coste salarial en Aragón apenas creció un 1% interanual al cierre de 2025.
El propio informe advierte de que “el mayor problema para la sostenibilidad de esta actividad es la intensificación del precio de la vivienda, que consolida tasas de crecimiento interanuales de dos dígitos, alejándose significativamente del nivel de aumento de los salarios”.
El alquiler refuerza el atractivo inversor
El mercado del alquiler continúa consolidándose como uno de los principales focos de interés para pequeños inversores y patrimonialistas. El régimen de alquiler o cesión ya representa el 21,7% de los hogares aragoneses, el porcentaje más elevado de las últimas décadas.
El precio de oferta del alquiler alcanzó en marzo de 2026 los 10,7 euros/m² al mes, máximo histórico de la serie, con un crecimiento interanual del 8,6%. Zaragoza provincia supera ya los 11 euros/m² mensuales y la capital alcanza los 11,5 euros/m².
La vivienda sigue manteniendo además una rentabilidad comparativamente elevada frente a otros activos financieros. La evolución anual del precio residencial en Aragón se sitúa en el 12,14%, claramente por encima de la rentabilidad de la deuda pública a diez años, situada en el 3,3%.
La promoción reacciona, pero la oferta sigue siendo insuficiente
La respuesta del sector promotor empieza a acelerarse, aunque todavía lejos de equilibrar completamente el mercado.
Aragón registró 4.033 viviendas iniciadas durante 2025, un 40,5% más que el año anterior. Sin embargo, las viviendas terminadas descendieron un 22,7%, reflejando el desfase temporal entre el inicio de nuevos proyectos y su incorporación efectiva al mercado.
Uno de los indicadores más relevantes del informe muestra precisamente esa tensión entre oferta y demanda: la ratio entre visados de obra nueva y compraventas de vivienda nueva se sitúa en 0,93, lo que implica que la demanda actual supera en torno a un 7% a la futura oferta prevista.
El encarecimiento de costes también sigue condicionando la capacidad promotora. Los costes de construcción crecieron un 3,5% anual, con especial presión en materiales como vidrio, hormigón y derivados del yeso.
Hipotecas: más importe y deterioro gradual de la accesibilidad
El mercado hipotecario mantiene todavía un comportamiento dinámico. El número de hipotecas sobre vivienda creció un 5,9% interanual y el volumen total de financiación residencial se aproxima ya a los 1.570 millones de euros.
El importe medio hipotecado supera los 131.000 euros y el endeudamiento por metro cuadrado alcanza máximos desde 2011.
Sin embargo, los indicadores de accesibilidad comienzan a deteriorarse. La cuota hipotecaria mensual media se sitúa ya en 638 euros y representa el 28,5% del coste salarial, con una tendencia creciente durante los últimos trimestres.
Aun así, Aragón mantiene una posición relativamente más equilibrada que otros grandes mercados urbanos españoles. La combinación de empleo sólido, crecimiento demográfico y financiación todavía accesible continúa sosteniendo la actividad.
La incógnita para los próximos años será si la oferta nueva logra crecer al mismo ritmo que la demanda y si el incremento de precios puede moderarse antes de que la pérdida de accesibilidad termine frenando el actual ciclo expansivo.
